В реальной жизни гражданин, задумавший продать земельный участок или, например, дом с земельным участком, может столкнуться с проблемой: банк, который проверяет документы на выдачу ипотечного кредита покупателю, заявляет, что на участке есть какие-то «незарегистрированные» обременения, в связи с чем, выдавать кредит не будет.

Столкнувшийся с такой ситуацией человек не очень понимая, о чем речь, знает самое важное для себя – сроки «горят», сделка может сорваться, нервничает, начинает искать того, кто может ему помочь разобраться в том, что происходит.

В помощь тем, кто в перспективе хочет продать или купить недвижимость, необходимо разобраться с тем, что такое части земельного участка, его обременения и ограничения прав и как они возникают.

Основной причиной того, что возникают ограничения, является наличие на участке или непосредственно рядом с ним различных сетей: сетей газоснабжения, сетей водоснабжения и канализации, горячего водоснабжения и отопления, электрических сетей и линий связи.

Все указанные объекты имеют свои специальные охранные зоны, или, как их еще называют – зоны с особыми условиями использования территории. Например, линия электропередач, в зависимости от класса напряжения может иметь разную ширину охранной зоны, измеряемой от крайнего провода. Так, для сравнительно слабых сетей, часто встречающихся в садоводствах или микрорайонах индивидуальной жилой застройки, напряжением в 10 кВ, ширина зоны составляет 10 метров, а для линии в 500 кВ – целых 30. В этой зоне нельзя возводить постройки (например, бани, сараи, гаражи и т.п.), складировать огнеопасные материалы (дрова) и еще ряд ограничений, прописанных в соответствующем Постановлении Правительства Российской Федерации №160 от 24.02.2009 г.

Если не весь земельный участок оказался в такой зоне, то при внесении сведений о зоне в Реестр границ, у участка формируется часть, которая и занята данным ограничением. Эта часть и воспроизводится в выписке, и предупреждает правообладателя: вот в этой части – строить нельзя, но на остальную площадь участка – данное ограничение прав не распространяется, там строить можно.

Абсолютно аналогично устанавливаются охранные зоны у газопроводов и иных объектов. Это необходимо учитывать правообладателю при покупке или продаже, а также в повседневной деятельности на участке. Ведь если Вы построите даже жилой дом в охранной зоне магистрального газопровода (объекта повышенной опасности), то он будет снесен по решению суда.

Кроме уже перечисленных, наиболее часто встречающимися на территории Курганской области являются такие зоны с особыми условиями использования территории, как: зоны затопления и подтопления. Данные зоны формируются на основании многолетних гидрологических наблюдений, как за паводковыми, так и грунтовыми водами. Результаты данных наблюдений утверждаются соответствующим органом власти (для Курганской области это Нижне-Обское бассейновое водное управление) и только после соответствующего утверждения – вносятся в ЕГРН.

Всю эту информацию можно получить из раздела «Особые отметки» выписки, содержащей сведения о земельном участке.

Фактически, существует лишь очень маленькое количество земельных участков, свободных от каких-либо подобных ограничений. Это могут быть либо земли сельскохозяйственного назначения (поля, сенокосы, пастбища), либо «пустой» земельный участок, к которому еще не подведены необходимые коммуникации.

Таким образом, чтобы избежать неприятной ситуации с «горящей» сделкой, рекомендуется заранее запросить сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) о принадлежащем объекте недвижимости, причем не тогда, когда уже надо выходить на сделку, а когда правообладателем принято принципиальное решение выставить свой земельный участок на продажу.

Наиболее эффективно использовать для получения сведений ЕГРН электронные сервисы, прежде всего – Публичную кадастровую карту Росреестра, без личного обращения в Многофункциональный центр, что немаловажно в современной сложной эпидемической ситуации.